Многие собственники квартир в РФ предпочитают осуществлять управление имуществом дома совместно с другими жильцами в виде ТСЖ. Создание подобной структуры достаточно строго регулируется законодательством, вместе с тем реализация данной инициативы предполагает вполне логичный сценарий. Как организовать ТСЖ в доме? На какие законодательные нюансы следует обращать особое внимание?
Варианты управления домом
Собственники жилья в многоквартирных домах должны каким-либо образом организовывать совместное управление общедомовым имуществом, обеспечивать снабжение здания коммунальными услугами и поддержание его технического состояния. Это можно сделать в рамках трех схем.
Во-первых, есть вариант с организацией прямого управления домом собственниками жилья. Это возможно, если в нем не более 16 квартир.
Во-вторых, можно создать товарищество собственников жилья или кооператив.
В-третьих, можно передать дом в ведение управляющей компании.
Какой из этих вариантов лучше? Почему многие граждане задаются вопросом о том, как создать ТСЖ в своем доме?
Дело в том, что товарищество собственников жилья, как правило, экономически целесообразнее. Нет непрозрачных наценок на базовые коммунальные услуги. А также общение собственников квартир способствует выстраиванию конструктивных взаимоотношений между соседями, совместному решению возможных сложностей в управлении домом, которые не всегда компетентно может разрешить УК.
Рассмотрим некоторые отличительные особенности ТСЖ подробнее.
Особенности
Если жильцы дома решат создать ТСЖ, то смогут воспользоваться рядом преимуществ, связанных с организацией управления общим имуществом и снабжения жилья необходимыми видами коммунальных услуг.
Так, например, ТСЖ может решать часть задач своими силами или же привлекать внешних подрядчиков. Если ТСЖ заключило договор с обслуживающей организацией, то оно вправе контролировать качество оказания соответствующих услуг. Подрядчик ТСЖ должен обеспечивать выполнение своих функций так, чтобы результат соответствовал критериям, установленным Правительством РФ в отношении коммунальных сервисов.
ТСЖ несет ответственность за содержание имущества, находящегося в общем управлении, в соответствии с критериями, установленными в технических регламентах, а также правовых актах, утвержденных Правительством РФ.
Таким образом, ТСЖ - это не только возможности, но также и дополнительные обязательства собственников перед своими же соседями, это ответственность и готовность к изучению различных нюансов, связанных с управлением общедомовым имуществом и организацией пользования жильцами соответствующих коммунальных услуг.
Кто может создавать ТСЖ?
Товарищество собственников жилья могут организовать с целью совместного ведения общедомового хозяйства жители одного или нескольких многоквартирных домов, расположенных на одном или пограничных земельных участках. Также в ТСЖ могут быть объединены несколько зданий, построенных рядом, даже если у каждого один собственник. ТСЖ могут образовывать дачники, в структуре товарищества при этом могут быть приусадебные участки, гаражи и иные объекты, относящиеся к жилой инфраструктуре.
Как организовать ТСЖ? Рассмотрим несколько этапов реализации данной инициативы.
Информирование жильцов
Первый этап предполагает организацию общего собрания собственников. Однако его проведению предшествует сбор необходимой информации о жильцах дома или группы зданий. Соответствующие сведения можно запросить в территориальном отделении Федеральной регистрационной службы. Также может понадобиться информация о помещениях, которые представлены в структуре дома. Ее следует запрашивать в БТИ.
Далее следует создать инициативную группу собственников, ответственных за проведение общего собрания жильцов. Как правило, эти же люди отвечают за то, как организовать ТСЖ, и на всех последующих этапах создания товарищества. Поэтому формировать соответствующий коллектив следует из граждан, у которых есть достаточно времени на занятие данным общественно полезным делом.
Оптимальный способ донесения сведений
Инициативная группа собственников впоследствии должна разослать другим жильцам письменные уведомления о том, что предстоит общее собрание. В данном документе необходимо указать, где будет проводиться мероприятие, кто ответственен за его организацию, к кому можно обратиться для того, чтобы задать какие-либо вопросы. Также необходимо включить в уведомление содержание повестки дня собрания. Важный нюанс: если в доме есть, например, магазин, то документ также необходимо направить и туда.
Желательно осуществлять отправку уведомлений, о которых идет речь, заказным письмом. Можно, конечно, вручать их лично жильцам - но при этом следует брать с них расписку о получении документа. Уведомления нужно успеть разослать за 10 дней до проведения общего собрания. Документы, подтверждающие ознакомление жильцов с информация, участники инициативной группы должны сохранить.
Следующий важный этап решения вопроса о том, как быстро и без затрат организовать ТСЖ, предполагает собственно проведение общего собрания. Рассмотрим соответствующие нюансы.
Общее собрание
Основной инструмент принятия решений на общем собрании собственников - голосование. Поэтому людям, которые отвечают за то, как организовать ТСЖ, следует подготовить специальные формы для выражения воли жильцов. Структура данных документов очень простая - это должны быть таблицы с ФИО, а также столбиками «За», «Против» и «Воздержался».
В начале собрания должен избраться его председатель - большинством голосов собственников, которые пришли. Также нужно выбрать секретаря, который будет вести протокол собрания жильцов. Важно, чтобы на мероприятии присутствовали более двух третей от жильцов дома, имеющих право голоса. Это обязательное условие того, как правильно организовать ТСЖ. То, что будет принято на собрании - обязательно для всех жильцов, даже тех, кто не пришел на мероприятие. Если две трети от собственников собрать не удалось - инициативной группе придется повторить работу по организации собрания. Не исключено, что им придется включить в свои активности агитационный компонент.
В ходе общего собрания жильцы принимают решение о том, что образуется товарищество, они утверждают устав ТСЖ, избирают членов его правления, а также назначают ревизионную комиссию.
Составление протокола собрания
После того как собрание ТСЖ успешно проведено, необходимо зафиксировать его результате в протоколе. Данный документ - важнейший с юридической точки зрения при решении вопроса о том, как организовать ТСЖ в доме. Протокол должен быть подготовлен инициативной группой и соответствовать положениям Жилищного Кодекса РФ.
В документе, о котором идет речь, должна быть информация об инициаторе проведения собрания, о вопросах, которые обсуждались, о голосовании. Важнейший пункт протокола - сведения о том, сколько человек пришло на собрание, а также соотнесение площади их квартир с общим показателем всего дома.
В течение 10 дней после проведения собрания жильцы должны быть ознакомлены с протоколом. Можно сделать несколько его ксерокопий и вывесить на подъездах или специальных информационных стендах, разместить в почтовых ящиках, а если есть возможность - осуществить вручение копий жильцам лично.
Устав - ключевой документ ТСЖ. Рассмотрим особенности его составления.
Утверждение устава
Утверждение устава - важнейшее условие решения вопроса о том, как организовать ТСЖ законным образом.
В структуре документа должны присутствовать пункты, затрагивающие:
- общие положения;
- формулировки, отражающие цели и виды деятельности ТСЖ;
- правовой статус ТСЖ;
- право собственности на помещения в доме;
- средства, имущество ТСЖ;
- хозяйственную деятельность ТСЖ;
- особенности членства;
- права, обязанности ТСЖ и его членов;
- органы управления ТСЖ;
- нюансы проведения общего собрания товарищества;
- положения о реорганизации и ликвидации ТСЖ.
Утверждение устава может быть осуществлено, только если за это проголосуют более чем две трети от домовладельцев.
Регистрация ТСЖ
Следующий шаг в решении вопроса о том, как организовать товарищество собственников жилья - собственно регистрация ТСЖ. Ведомство, которое отвечает за данную процедуру - это Федеральная налоговая служба.
Для регистрации ТСЖ необходимо заплатить госпошлину, заполнить заявление (его форму выдадут в ФНС), заверить данный документ у нотариуса, взять 2 копии устава, 3 нотариально заверенные копии протокола собрания и отнести все это в территориальное отделение ФНС по городу. После того как ведомство зарегистрирует в установленном порядке ТСЖ, членам правления товарищества необходимо открыть банковский счет. После этого можно приступать к работе.
Формальности по завершении регистрации
Рассмотрим некоторые нюансы, характерные для завершающих этапов создания ТСЖ. Как организовать товарищество в аспекте общего собрания и утверждения устава, мы изучили. Но правлению необходимо произвести ряд иных требуемых законодательством действий. Так, например, если до создания ТСЖ домом владела управляющая компания, то необходимо в установленном порядке уведомить ее о том, что собственники решили заняться содержанием жилья сами и создали товарищество.
Передача дома в ведение ТСЖ осуществляется при участии специальной комиссии. В ее состав входят представители муниципальных органов власти, а также органы управления созданного товарищества. В ходе данного этапа правоотношений дом фиксируется на балансовом учете ТСЖ в соответствии с актом приема-передачи.
Как организовать ТСЖ и как принимается дом от управляющей компании, мы рассмотрели. Каковы иные важные действия органов управления товариществом после получения всех необходимых полномочий? Например, вскоре после успешной регистрации ТСЖ и сопутствующих процедур, связанных с приемом дома, необходимо будет заключить договоры с обслуживающими компаниями на предмет оказания коммунальных услуг. Другая важная составляющая работы - организация системы начисления платежей за содержания дома.
Мы узнали, как создать ТСЖ. Пошаговая инструкция, составленная нами, затрагивает ключевые моменты данной процедуры. Можно отметить, что жилищное законодательство РФ достаточно часто корректируется. Поэтому инициаторам коллективного управления домом следует периодически отслеживать соответствующие изменения в правовых актах с тем, чтобы работа ТСЖ была полностью законной.
Организация ТСЖ: законодательные нюансы
Рассмотрим некоторые правовые нюансы создания ТСЖ. Как организовать товарищество в полном соответствии с законом - вопрос, который актуален на каждом этапе реализации соответствующей инициативы собственников жилья. На что следует обратить особое внимание инициаторам создания ТСЖ в аспекте обеспечения соответствия своих активностей требованиям закона?
Например, если стоит вопрос с тем, как организовать ТСЖ в новостройке, то первое, на что стоит обратить внимание - дом к моменту работы по созданию товарищества должен быть сдан в эксплуатацию.
Другой важный аспект - протокол, составляемый по итогам общего собрания, должен быть подписан всеми, кто за него голосовал. Если этот критерий не соблюден, то ФНС откажет в регистрации товарищества.
Если ТСЖ создается собственниками частных домов или дач, то соответствующее решение должны принять все, кто владеет соответствующими объектами недвижимости. В свою очередь, если речь идет об избрании председателя правления ТСЖ, то допустимо, чтобы голосовали не менее двух третей от собственников.
Управление домом до ТСЖ
В числе достаточно новых для законодательства РФ правовых категорий, связанных с организацией управления общим имуществом, совет многоквартирного дома. Данная общественная структура призвана заменять ТСЖ или УК в силу их временного отсутствия. Совет многоквартирного дома должен быть обязательно создан, если в здании более 4 квартир. Так же, как и в случае с ТСЖ, предполагается избрание председателя данного органа. Он должен быть одним из собственников квартир, входящих в структуру многоквартирного дома. Если жильцы не создадут совет МКД, то органы власти муниципалитета должны будут сами инициировать общее собрание владельцев квартир.
Совет МКД - это не боец на два лагеря, а связующее звено между управляющей организацией и жителями дома. Как работать с теми и другими, на онлайн-семинаре «Правила жизни председателей Советов МКД» рассказал Михаил Терновой, руководитель отделения Ассоциации председателей Советов МКД Московской области в г.о. Черноголовка.
Совет МКД выполняет определённые функции по управлению МКД и тесно сотрудничает с управляющими организациями. Пожалуй, одна из главных его функций - обеспечивать выполнение решений общего собрания собственников.
Например, ОСС решило сдать часть общего имущества за определённую сумму и уполномочило это сделать управляющую организацию. УО сдала это имущество, но за меньшую сумму. В такой ситуации Совет МКД должен решить проблему напрямую с УО, а если не поможет, - обратиться в ГЖИ или суд.
Совет МКД выносит на ОСС вопросы для обсуждения:
- о порядке пользования общим имуществом МКД;
Обычно такими вопросами занимается управляющая организация, которая выносит их на ОСС, опережая Совет дома. Но если Совет МКД активный, он может брать вопросы пользования общим имуществом в свои руки.
- о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества;
Этим также занимается управляющая организация, поэтому удобно взаимодействовать с ней и согласовывать предложенные ею работы. Советы МКД часто привлекают к управлению домом на региональном уровне. Например, МинЖКХ МО издало распоряжение от 18.08.2015 № 188-РВ , в котором предусмотрело, чтобы в форме акта сезонного осмотра общего имущества МКД обязательно были подписи представителей Совета дома.
- о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками в отношении общего имущества и предоставления КУ;
Советы МКД представляют собственникам помещений своё заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на общем собрании. Если собственники в доме активные, Совет дома обсуждает с УО условия договора управления.
Если стороны договорятся, заключение будет положительным, если не пришли к согласию, Совет МКД может сообщить собственникам о причинах, по которым не следует заключать такой договор.
- по вопросам компетенции Совета МКД.
Кроме всего прочего Совет МКД представляет собственникам помещений в МКД предложения по вопросам планирования управления МКД - то есть по выбору формы управления.
Совет МКД осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению МКД, содержанием и ремонтом общего имущества дома, за качеством предоставляемых собственникам коммунальных услуг.
Если УО заинтересована во взаимодействии с Советом МКД, она будет предоставлять акты выполненных работ, если нет - собственникам придётся добиваться выполнения работ и получения отчётов в том числе и через ГЖИ.
Михаил Терной делает вывод - если найти разумный баланс интересов, то у Совета МКД и управляющей организации может получиться взаимовыгодное сотрудничество. Если же УО преследует только одну цель - получение прибыли, то договориться и добиться от неё работы будет сложно, проще сменить форму управления.
Совет МКД - это орган управления домом, который прежде всего представляет интересы собственников, поэтому ему нужно научиться взаимодействовать с ними.
Нужно доводить до жителей дома информацию о работе управляющей организации, выходить с предложениями по улучшению условий проживания в МКД. Обязательно предоставлять ежегодный отчёт собственникам и проводить ежегодное ОСС, чтобы они видели, что Совет дома действительно работает и заботится об их интересах.
Он утверждает: «Взаимодействуйте с собственниками, и вы удивитесь, сколько людей готовы помочь в улучшении качества своей жизни и своих соседей».
Чтобы наладить взаимодействие с управляющей домом организацией и стать хорошим представителем жителей, Михаил Терновой советует сделать следующее:
1. Разберитесь с составом общего имущества дома.
Для работы необходимо понимать и знать количественные и качественные характеристики общего имущества МКД, потому что от этого зависят расходы и возможные доходы МКД. Осмотрите всё: помещения, инженерное оборудование, лифты, уборочную площадь, земельный участок, крышу и т. д..
2. Изучите действующий договор управления.
Проверьте, насколько условия договора управления соответствуют вашим требованиям и действующему законодательству.
3. Изучите отчёт управляющей организации за предыдущий год.
Из отчёта можно увидеть, на какие цели управляющая организация потратила средства собственников. Проверьте перечень работ и услуг, которые вам предоставляют, на соответствие ПП РФ № 290 и реальным потребностям дома. Возможно, УО предоставляет услуги, которые дому сейчас не нужны, или по завышенным ценам.
4. Познакомьтесь с руководством УО, с техником-смотрителем или аналогичным персоналом УО, обслуживающим ваш дом.
5. Проведите встречу Совета дома с руководством УО.
Попробуйте согласовать условия договора управления, которые вас устроят. Встреча должна быть не одиночная, а именно Совета МКД. Обозначьте, что у вас единая общая позиция.
6. Разберитесь с капитальным ремонтом.
Выясните на какой год и какие работы запланированы по вашему дому региональным фондом и какие реально нужны в вашем доме в ближайшее время.
Посмотрите видеозапись онлайн-семинара «Правила жизни председателей Советов МКД», чтобы узнать, кто и как контролирует деятельность председателя Совета МКД, можно ли Совету МКД назначить вознаграждение и как это сделать.
Вы узнаете также, можно ли Совету МКД делегировать полномочия ОСС и что делать, если собственники не хотят создавать Совет МКД.
Осуществлять управление МКД не так уж и просто. Процесс требует четких познаний в самых различных областях законодательства, а также в умении организовать обязательные мероприятия и оформить требующую документацию. Сегодня в большинстве жилых комплексов функции по управлению многоквартирным домом возложены на управляющие компании. Именно эти организации выполняют все необходимые действия, чтобы граждане могли своевременно получать энергоресурсы и пользоваться ими без перебоев.
Наша статья расскажет о том, какие способы и формы управления многоквартирным домом предусмотрены законом и как осуществляется выбор подходящего варианта.
Многоквартирным дом, по сути, представляет собой сложный механизм, который состоит из отдельных блоков, элементов, механизмов. Чтобы обеспечить работу каждой части системы, необходимо четко согласовать деятельность всех владельцев имущества в этом комплексе.
Иными словами, каждый жилец должен выполнять возложенные на него функции в соответствии с установленным порядком. Деятельность людей, ответственных за управление МКД, должна быть направлена на:
- обеспечение комфортной ситуации для проживания граждан;
- охранение имущества от порчи и его подобающая эксплуатация;
- предоставление всех необходимых услуг жильцам дома;
- соблюдение прав и интересов владельцев имущества, прописанных в действующем законодательстве.
Это лишь основные задачи, которые стоят перед людьми занимающимися управлением МКД, однако чтобы они получили определенные полномочия, собственники помещений должны самостоятельно определить форму управления недвижимым имуществом.
Данное решение является обязательным, поскольку в результате его принятия на ответственное лицо будет возлагаться ответственность за надлежащее состояние имущества, а также за предотвращение ситуаций по нанесению вреда окружающим.
Какие формы управления предусмотрены законом?
Для начала стоит отметить, что способ управления выбирается жильцами «многоэтажки» исключительно на общем собрании, а любые изменения вносятся только путем принятия совместного решения владельцем имущества. Каждая из действующих форм управления имеет свои особенности и порядок принятия.
Жилищный кодекс РФ определяет сразу несколько вариантов управления многоквартирным комплексом. В частности, речь идет о следующих возможностях:
- управление осуществляют сами владельцы квартир;
- все функции переданы специально созданному товариществу собственников недвижимости (ТСН) или кооперативу;
- необходимые действия выполняет управляющая компания.
Выбор того или иного варианта зависит исключительно от дисциплинированности и платежеспособности граждан, проживающих в помещении. Важным моментом является наличие в распоряжении жильцов необходимого оборудования и хорошие отношения с поставщиками ресурсов.
Преимущества и недостатки каждой из форм управления
Самостоятельное управление МКД могут выбирать жильцы тех строений, где общее число квартир не больше 16. В этом случае граждане принимают решение на общем собрании и распределяют все обязанности, которые будут в дальнейшем возложены на них как на представителей дома. Вся работа ведется бесплатно, что существенно снижает расходы на содержание правления.
С каждым жильцом заключается отдельный договор на обслуживание. При выборе ТСЖ предполагается проведение выборов членов правления, которые в последующем будут действовать как наемные работники за определенную плату. ТСЖ уже является юридическим лицом. Выбор такого варианта подходит для крупных жилых комплексов с большим количеством квартир.
Управляющие компании позволяют жильцам МКД полностью снять с себя обязанности по управлению домом и возложить их на стороннюю организацию. Недостатком такого способа является внесение дополнительной платы со стороны жильцов.
Какие проблемы могут возникнуть при управлении общедомовым имуществом?
Любой вариант управления недвижимостью может иметь и негативные стороны. На начальной стадии главным недостатком является трудность принятия единого решения относительно формы управления. Как правило, чем больше граждан проживает в доме, тем сложнее достигнуть единства.
При передаче прав на управление общим хозяйством сторонней организации проблемы в основном возникают по причине непорядочности фирмы. Очень высок риск, что представители УК будут использовать поступившие взносы не по назначению, что приведет к серьезным судебным разбирательствам.
Важным моментом является еще и то, что сторонняя организация не имеет личной заинтересованности в надлежащем содержании помещения, что очень быстро приводит к ухудшению состоянии имущества и к конфликтам с жильцами.
Обязательно ли нужно выбрать способ управления и что делать, если жильцы никакого решения на этот счет не приняли?
Согласно ст. 44 ЖК РФ, порядок управления МКД определяется на основании постановления общего собрания жильцов. Чтобы решение было действительным, жильцы обязаны соблюсти все тонкости и правила по принятию такого решения. В дальнейшем любая ошибка может привести к аннулированию документа в судебном порядке.
Самой распространенной проблемой является нарушение правил в отношении обязательного кворума. По закону, количество жильцов, проголосовавших за то или иное решение, должно составить не меньше 2/3 от количества всех собственников.
Если жильцы в течение года не смогли определиться с выбором формы управления, органы местного самоуправления вправе самостоятельно выбрать управляющую компанию и передать ей на баланс конкретный дом. Для этого объявляется конкурс, и любая организация с достаточным уровнем подготовки может принять в нем участие.
Заключение
Управление МКД – это очень важный момент, поскольку это позволяет организовать все необходимые мероприятия по обеспечению жильцов нужными ресурсами и поддерживать жилой комплекс в надлежащем состоянии. Выбор формы управления целиком и полностью ложится на жильцов дома.
Кто и почему может признать решение собрания (протокол) недействительным? Как этого избежать?
Признать решение собрания недействительным может только суд. Обратиться с таким иском в суд может собственник, не принимавший участие в собрании, либо голосовавший против принятия решения, а также органы государственного жилищного контроля (ГЖИ), прокуратура в случае выявленных нарушений.
Избежать этого можно, если соблюдены все требования к процедуре организации и проведения общего собрания, установленные ст. 44-48 ЖК РФ, а также требования к оформлению документов собрания, в том числе протокола, установленные Минстроем РФ.
Во избежание ошибок лучше обращаться к специалистам за консультациями и помощью.
Где собираться?
Место собрания выбирает инициатор, обязательных требований нет. Желательно арендовать зал в школе, либо в ДК, попросить органы местной власти помочь с помещением. Но если таких возможностей нет, то можно собраться в любом удобном месте - это может быть и площадка перед домом в хорошую погоду, или холл в подъезде, если он вместительный, или помещение управляющей организации, если таковое имеется.
Сколько собственников должно участвовать в собрании (очном или заочном), чтобы собрался кворум?
Для того чтобы собрание в любой форме (очной, заочной, очно-заочной) состоялось необходимо, чтобы в нем приняли участие (проголосовали) собственники, обладающие более чем 50% голосов (считаются пропорционально их доле в праве на общедолевое имущество) от общего числа голосов всех собственников в доме.
Доля в праве на общедолевое имущество в свою очередь пропорциональна площади помещения, принадлежащего собственнику. То есть голос собственника "привязан" к площади его помещения (квартиры, офиса). В совокупности у всех собственников в доме 100% голосов. И если в собрании приняли участие собственники, совокупность площадей которых составляет более 50% от общей (то есть которая в собственности физических и юридических лиц), то собрание имеет кворум.
Подлинность подписей не проверяется, так как это компетенция правоохранительных органов.
Поэтому при проведении очного собрания организовывается регистрация участников собрания - собственников. При регистрации участник должен предоставить документы, подтверждающие право собственности на помещение, и удостоверяющие личность. Это дает возможность определить наличие явки (кворума), а также проверить, является ли присутствующий собственником или нет.
Такую же процедуру можно организовать и при приеме бюллетеней при заочном голосовании, но закон не обязывает - иной раз это не представляется возможным.
Говорят, что должен быть какой-то протокол собрания. Зачем он нужен, кто его ведет, и что там должно отражаться?
Как Гражданским так и Жилищным кодексами установлено, что по итогам собрания, проведенного в любой форме (очной, заочной, очно-заочной) составляется протокол в письменном виде. Это обязательно! Требования к оформлению протокола собрания установлены Приказом Минстроя.
Для оформления протокола выбирается секретарь собрания. В протоколе фиксируются сведения о принявших участие в голосовании, наличие/отсутствие кворума собрания, итоги подсчета голосов, все решения принятые или не принятые общим собранием по вопросам повестки дня.
К примеру:
Таким образом, было принято к подсчету 435 бланка решений собственников, которым принадлежит в совокупности 23 781,03 кв. м. помещений, что составляет 55,72 % голосов от общего числа голосов всех собственников в доме.
В соответствии с ч. 3 ст. 45 Жилищного кодекса РФ кворум имеется, что является основанием для признания общего собрания правомочным принимать решения по вопросам повестки дня
(В соответствии с ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решения по вопросам повестки дня данного собрания принимаются большинством голосов (более 50%) от общего числа голосов собственников помещений, принявших участие в данном собрании )
По вопросу «» повестки дня: О выборе способа управления многоквартирным домом по адресу:_________________: управление управляющей организацией.
СЛУШАЛИ: ФИО.
ПРЕДЛОЖЕНО: Выбрать способ управления многоквартирным домом по адресу:__________________: управление управляющей организацией.
РЕШИЛИ (ПОСТАНОВИЛИ) по вопросу «» повестки дня: О выборе способа управления многоквартирным домом по адресу:________________________: управление управляющей организацией:
РЕШЕНИЕ ПРИНЯТО.
А если в доме никто ни с кем особо не общается, половина квартир сдаются арендаторам и вообще народ неактивный, то как их всех собрать?
Кто должен участвовать в собрании, помимо собственников?
Остальные лица (наниматели, представители властей, управляющих организаций и пр. приглашенные лица) могут присутствовать, отвечать на вопросы, но без права голосовать.
Что касается муниципальных квартир, которые занимаются жильцами по соцнайму, то их собственником является государство. Поэтому на собраниях собственников, например, в Москве оно будет присутствовать в лице Департамента городского имущества (ДГИ) через своего уполномоченного представителя - ГКУ ИС (Государственное казенное учреждение "Инженерная служба") того или иного района столицы.
Кто может/должен быть инициатором собрания? И с чего ему начинать действовать?
По закону общее собрание может организовать любой собственник помещения в доме (обращаю внимание, что это должен быть именно собственник, а не наниматель жилья или проживающий в доме гражданин, не имеющий в нем собственности).
В первую очередь инициатору собрания необходимо определить круг вопросов повестки дня, с которыми он хочет выйти на обсуждение общего собрания. После - определиться с формой (очная, заочная, очно-заочная), датой, местом проведения собрания или местом сбора голосов при заочном голосовании, местом, где можно ознакомиться с документами по собранию, другими словами, сформировать сообщение для собственников о предстоящем собрании. После чего необходимо уведомить всех собственников в доме о предстоящем собрании.
Законом установлен срок уведомления - не позже чем за 10 дней до собрания.
Уведомляют обычно путем, установленным на ранее проведенном собрании собственников. Если ранее на собрании собственников такое решение не принималось, то каждому собственнику направляется заказное письмо, либо сообщение вручается лично под роспись. Сведения о собственниках в доме инициатор может получить в Росреестре, конечно не бесплатно, но иного пути чаще всего нет. Можно обратиться за содействием в получении таких сведений в органы государственной власти (например, в администрацию района, управу района), но вероятнее всего откажут со ссылкой на персональные данные.
Поэтому если собственник инициирует собрание, то он должен быть готов к расходам.
Также законодателем установлено, что инициировать собрание могут и органы власти (в определенных законом случаях) либо управляющая организация - по вопросам управления домом.
В какой форме может проводиться собрание? Например, если люди хотят высказать свое мнение и проголосовать, но физически собраться не все могут по разным обстоятельствам? Как вот им быть?
У собственников, которые физически не могут собраться в одном месте и в одно время есть возможность провести общее собрание в заочной форме. Это предусмотрено как жилищным, так и гражданским законодательством.
При заочной форме собственник голосует по предложенным вопросам повестки дня письменно, то есть вносит в некую предложенную инициатором собрания форму - бланк голосования (бюллетень) - необходимые сведения о себе (предусмотренные ЖК РФ) и принятое им решение по каждому вопросу повестки дня (либо ЗА, либо ПРОТИВ, либо ВОЗДЕРЖАЛСЯ), и передает заполненный бланк голосования (бюллетень) в место их сбора, которое также определяет инициатор собрания.
Собрания возможны при любой форме управления домом (УК и ТСЖ)?
Да, согласно жилищному законодательству и при управлении домом управляющей организацией и при управлении ТСЖ (ЖК, ЖСК) все вопросы, отнесенные Жилищным кодексом (ст. 44 ЖК РФ) к исключительной компетенции общего собрания собственников решаются на нем.
Но необходимо отметить, что при управлении домом ТСЖ (ЖК, ЖСК) также имеется орган управления этими объединениями жильцов - это общее собрание членов ТСЖ (ЖК, ЖСК). На них могут решаться вопросы, отнесенные законодательством и Уставом уже к их компетенции.
А зачем вообще нужны собрания собственников? Что там могут решать, а что не могут?
Многоквартирный дом это не только здание/строение/сооружение, но и сообщество собственников, которым принадлежат не только квартиры в этом доме, но и доля в общем имуществе, так называемая "общедолевая собственность". К ней можно отнести все помещения общего пользования, технические помещения, лестницы, подвалы, чердаки, крышу, несущие конструкции, инженерные сети и оборудование, лифтовое хозяйство и многое другое, что обеспечивает комфортное и безопасное проживание в доме. И всем этим хозяйством необходимо управлять: его нужно содержать, обслуживать, ремонтировать, обеспечивать жителей водой, теплом, электричеством и пр.
А раз это общее имущество собственников, то и решать все эти вопросы они должны сообща. Для этого и нужны собрания собственников, ведь по жилищному кодексу общее собрание собственников - это и есть орган управления многоквартирным домом.
Общее собрание собственников вправе решать практически все вопросы, касающиеся управления, содержания, ремонта, использования общего имущества.
В первую очередь законодательство обязывает собственников выбрать на общем собрании способ управления домом. Есть варианты:
1. Через управляющую организацию
2. Через созданные собственниками ТСЖ, ЖСК или ЖК
3 Непосредственно собственниками (в случае если дом небольшой и в нем не так много квартир)
Также собственники на общем собрании определяют перечень работ по содержанию и ремонту общего имущества, устанавливают ставку содержания общего имущества, выбирают своих представителей - совет дома.
Могут устанавливать набор дополнительных услуг/сервисов, направленных на улучшение условий проживания, например, услуги консьержей, установка видеонаблюдения, шлагбаумов и пр.
Однако есть вопросы, которые не входят в компетенцию общего собрания - это в первую очередь установление тарифов на коммунальные ресурсы/ услуги (они устанавливаются органами власти субъекта Федерации).
Вопросы относящиеся к компетенции общего собрания собственников, а также порядок организации и проведения общих собраний собственников регламентируются ст. 44 - 48 Жилищного Кодекса РФ, кроме того основные положения по вопросам общих собраний собственников отражены в главе 9.1 Гражданского кодекса РФ "Решения собраний".
Утвержденных форм документов собрания нет, имеются различные методические рекомендации, выпущенные в разное время, но они не носят обязательный характер.
На сегодняшний день законодательно установлены только требования к оформлению протоколов собраний, утвержденные Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25 декабря 2015 г. N 937/пр.
Ознакомиться с нормативно-правовыми актами можно в информационно-правовых системах и в других открытых источниках, там же можно найти различные (но не нормированные) примеры протоколов и уставов.
